Σε απόγνωση ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα – Κοιμήθηκαν με οικόπεδα και ξύπνησαν με χωράφια

Ένα νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που αφορά την οριοθέτηση των οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους, προκαλεί ήδη κύμα αντιδράσεων σε όλη την Ελλάδα. Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων ξύπνησαν και είδαν τα οικόπεδά τους να μετατρέπονται σε… αγροτική γη, χάνοντας το δικαίωμα δόμησης μέσα σε μια νύχτα.

Ποιους αφορά

Το Διάταγμα αφορά οικόπεδα μικρότερα των 2 στρεμμάτων, που βρίσκονται εντός οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και ιδιαίτερα σε περιοχές που είχαν επεκταθεί μετά το 1983 – τις λεγόμενες Γ’ Ζώνες. Τα οικόπεδα αυτά δεν θεωρούνται πλέον οικοδομήσιμα, γεγονός που οδηγεί σε:

• Κατακόρυφη μείωση της αξίας τους,

• Απαξίωση περιουσιών και

• Κοινωνικές συνέπειες για ολόκληρα χωριά, που κινδυνεύουν να μαραζώσουν.

Τι προβλέπει το νέο καθεστώς

Το Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος ρυθμίζει την οριοθέτηση οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Η σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οποία ενσωματώθηκε στο εν λόγω Διάταγμα, έχει προκαλέσει μεγάλη ανησυχία στους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η νέα ρύθμιση περιορίζει σημαντικά τα όρια των οικισμών, εντάσσοντας πολλές ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές. Αυτές οι ιδιοκτησίες, που έως τώρα είχαν το δικαίωμα δόμησης, βλέπουν πλέον την περιουσία τους να απαξιώνεται. Παράλληλα, διαμορφώνονται σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις, καθώς πολλά χωριά κινδυνεύουν να οδηγηθούν σε ερήμωση.

Με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025), υπό τον τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων…», αλλάζουν τα δεδομένα για ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με άμεσο αντίκτυπο στην αξία των οικοπέδων και των χωραφιών.

Το Διάταγμα αποτελεί προϊόν απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, που υλοποιείται πλέον θεσμικά. Οι νέες ρυθμίσεις καθορίζουν αυστηρά πολεοδομικά όρια και όρους δόμησης μέσω τριών Ζωνών:

Ζώνη Α:

• Οικιστικοί πυρήνες προ του 1923.

• Ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. (ή 500 τ.μ. για ημιορεινούς).

• Δυνατότητα παρέκκλισης: Από 150 τ.μ. υπό προϋποθέσεις.

Zώνη Β & Β1:

• Οικισμοί που αναπτύχθηκαν μεταξύ 1923–1983.

• Εμβαδόν: 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ.

• Πρόσωπο: 10–15 μέτρα, ανάλογα με την έκταση και τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου.

 Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως μέχρι τη δημοσίευση του Π.Δ. διατηρούν δικαίωμα δόμησης, είτε κατά κανόνα είτε κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.

Ποιες περιοχές εξαιρούνται από την οριοθέτηση

Η νέα οριοθέτηση δεν ισχύει για:

• Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας,

• Ζώνες αιγιαλού και παραλίας,

• Εκτάσεις εντός 200 μέτρων από βασικές εθνικές οδούς.

Πότε τίθενται σε ισχύ οι αλλαγές;

Οι νέες διατάξεις δεν ενεργοποιούνται άμεσα σε κάθε οικισμό. Εφαρμόζονται μόνο όταν εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης του συγκεκριμένου οικισμού. Εξαίρεση αποτελεί η απαγόρευση εγκατάστασης βιομηχανιών και βιοτεχνιών εκτός των νέων ορίων και σε ακτίνα 500 μέτρων από αυτά.

Οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί θεωρούνται νόμιμες και εκτελούνται κανονικά, ενώ επιτρέπεται:

• Ενημέρωση ή αναθεώρηση υφιστάμενων αδειών,

• Έκδοση εγκρίσεων μικρής κλίμακας, με βάση τα παλιά δεδομένα.

 

• οικόπεδα
• χωράφια